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Monteiro & Valente - Advogados Associados - Como regularizar a propriedade de seu imóvel pela usucapião

No Brasil há pelo menos 18 milhões de domicílios urbanos ocupados irregularmente, segundo o Ministério das Cidades, e as regiões Nordeste e Sudeste concentram o maior número de áreas domiciliares construídas nessa condição.

O que poucas pessoas sabem é que é possível regularizar o imóvel por meio da usucapião, um modo de propriedade descrito na Constituição Federal e no Código Civil. Este termo, originário do latim, refere-se ao direito de posse de algum bem móvel ou imóvel por um determinado tempo contínuo, que varia de cinco a 15 anos, e sem contestação ou vínculo a um proprietário anterior. Em casos especiais este período é válido a partir de dois anos, desde que o imóvel não seja um bem público.

Beneficiar-se da usucapião é importante para regularizar perante a lei o móvel ou imóvel urbano ou rural, permitindo vários benefícios como exercer a função de proprietário, fazer financiamento bancário, vender o bem e realizar qualquer outra operação.

Há mais de 35 hipóteses de usucapião e antes de saber qual delas usar é importante saber o motivo pelo qual o imóvel não está em seu nome. Pode ser que isso ocorra por conta de uma ação judicial em andamento ou um inventário, por exemplo.

Usucapião extraordinária

A modalidade usucapião extraordinária, prevista no artigo 1.238 do Código Civil, é considerada a mais corriqueira no direito brasileiro por ser a mais simples em termos qualitativos. Pode ser usada se você estiver no imóvel há mais de 15 anos, agindo como se dono fosse (animus domini), e deseja que este imóvel seja registrado em seu nome. Pelo Código Civil há possibilidade de reduzir este tempo para dez anos.

A usucapião extraordinária pode ser usada quando há moradia neste imóvel durante este período, sem interrupções, e o morador age como se fosse realmente o proprietário, fazendo obras e reformas que proporcionaram melhorias e aumentaram a vida útil da propriedade. É válida também quando há “venda de boca”, sem qualquer contrato ou documento que comprove o pagamento.

Usucapião ordinária

A modalidade usucapião ordinária geralmente é usada quando há só contrato de compra e venda, o que não te faz dono do imóvel e apenas o possuidor. Este é o chamado “contrato de gaveta”, feito entre o possuidor do imóvel e o comprador. Em uma ação de usucapião este contrato servirá de prova para o juiz lhe dar a propriedade.

Prevista no artigo 1.242 do Código Civil, a usucapião ordinária exige o preenchimento de mais requisitos que a usucapião extraordinária. Neste caso a legislação exige, além do tempo de 10 anos de posse ininterrupta e animus domini, é necessário também a boa boa-fé, que é a crença do possuidor de que o imóvel não tem outro dono, pois sabe que o bem é legitimamente seu.

Quando pedir usucapião

Dentro das hipóteses de usucapião há vários cenários possíveis para a aquisição de bem móvel ou imóvel pela usucapião.
São eles:

  • Após o prazo de 5 anos de posse do imóvel, o possuidor não pode ser proprietário de outro imóvel e não possuir nenhuma propriedade:
    • Rural: com menos de 50 hectares, produtiva
    • Urbano: com menos de 250m², utilizando como moradia.
  • Passando-se 10 anos para aquele que possuir o imóvel como seu, utilizando como moradia própria ou tendo realizado obras ou serviços de caráter produtivo.
  • Passando-se o prazo de 15 anos, em qualquer situação.

Requisitos

Os requisitos genéricos da usucapião, presentes em todas as espécies e levados em consideração em uma ação processual são:

  • Posse ininterrupta e sem oposição
  • Intenção em ser dono
  • Prazo legal determinado
  • Coisa que possa ser usucapiada

Mas lembre-se, são mais de 35 hipóteses de usucapião, cada uma com seus requisitos específicos que diferenciam uma da outra. Por isso é importante contratar um advogado para entender o seu caso e a sua particularidade para entrar com o processo judicial mais adequado.

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