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Como regularizar a propriedade de seu imóvel pela usucapião

Monteiro & Valente - Advogados Associados - Como regularizar a propriedade de seu imóvel pela usucapião

No Brasil há pelo menos 18 milhões de domicílios urbanos ocupados irregularmente, segundo o Ministério das Cidades, e as regiões Nordeste e Sudeste concentram o maior número de áreas domiciliares construídas nessa condição.

O que poucas pessoas sabem é que é possível regularizar o imóvel por meio da usucapião, um modo de propriedade descrito na Constituição Federal e no Código Civil. Este termo, originário do latim, refere-se ao direito de posse de algum bem móvel ou imóvel por um determinado tempo contínuo, que varia de cinco a 15 anos, e sem contestação ou vínculo a um proprietário anterior. Em casos especiais este período é válido a partir de dois anos, desde que o imóvel não seja um bem público.

Beneficiar-se da usucapião é importante para regularizar perante a lei o móvel ou imóvel urbano ou rural, permitindo vários benefícios como exercer a função de proprietário, fazer financiamento bancário, vender o bem e realizar qualquer outra operação.

Há mais de 35 hipóteses de usucapião e antes de saber qual delas usar é importante saber o motivo pelo qual o imóvel não está em seu nome. Pode ser que isso ocorra por conta de uma ação judicial em andamento ou um inventário, por exemplo.

Usucapião extraordinária

A modalidade usucapião extraordinária, prevista no artigo 1.238 do Código Civil, é considerada a mais corriqueira no direito brasileiro por ser a mais simples em termos qualitativos. Pode ser usada se você estiver no imóvel há mais de 15 anos, agindo como se dono fosse (animus domini), e deseja que este imóvel seja registrado em seu nome. Pelo Código Civil há possibilidade de reduzir este tempo para dez anos.

A usucapião extraordinária pode ser usada quando há moradia neste imóvel durante este período, sem interrupções, e o morador age como se fosse realmente o proprietário, fazendo obras e reformas que proporcionaram melhorias e aumentaram a vida útil da propriedade. É válida também quando há “venda de boca”, sem qualquer contrato ou documento que comprove o pagamento.

Usucapião ordinária

A modalidade usucapião ordinária geralmente é usada quando há só contrato de compra e venda, o que não te faz dono do imóvel e apenas o possuidor. Este é o chamado “contrato de gaveta”, feito entre o possuidor do imóvel e o comprador. Em uma ação de usucapião este contrato servirá de prova para o juiz lhe dar a propriedade.

Prevista no artigo 1.242 do Código Civil, a usucapião ordinária exige o preenchimento de mais requisitos que a usucapião extraordinária. Neste caso a legislação exige, além do tempo de 10 anos de posse ininterrupta e animus domini, é necessário também a boa boa-fé, que é a crença do possuidor de que o imóvel não tem outro dono, pois sabe que o bem é legitimamente seu.

Quando pedir usucapião

Dentro das hipóteses de usucapião há vários cenários possíveis para a aquisição de bem móvel ou imóvel pela usucapião.
São eles:

  • Após o prazo de 5 anos de posse do imóvel, o possuidor não pode ser proprietário de outro imóvel e não possuir nenhuma propriedade:
    • Rural: com menos de 50 hectares, produtiva
    • Urbano: com menos de 250m², utilizando como moradia.
  • Passando-se 10 anos para aquele que possuir o imóvel como seu, utilizando como moradia própria ou tendo realizado obras ou serviços de caráter produtivo.
  • Passando-se o prazo de 15 anos, em qualquer situação.

Requisitos

Os requisitos genéricos da usucapião, presentes em todas as espécies e levados em consideração em uma ação processual são:

  • Posse ininterrupta e sem oposição
  • Intenção em ser dono
  • Prazo legal determinado
  • Coisa que possa ser usucapiada

Mas lembre-se, são mais de 35 hipóteses de usucapião, cada uma com seus requisitos específicos que diferenciam uma da outra. Por isso é importante contratar um advogado para entender o seu caso e a sua particularidade para entrar com o processo judicial mais adequado.

Meu imóvel veio com defeito. E agora?

Monteiro & Valente - Advogados Associados - Meu imóvel veio com defeito. E agora?

A dúvida de hoje é muito comum entre aqueles que se mudaram recentemente para a casa própria ou que estão pensando em adquirir um novo lar:

“Comprei um imóvel de uma construtora ou imobiliária e percebi que ele está com um problema ou que há um vício na construção. Posso reclamar? Qual é o prazo para isso?”

Essa situação, embora desagradável, é de procedimento bem simples. Na verdade, quando você entra no imóvel precisa fazer uma vistoria. Caso feito o procedimento, situações como essas são difíceis de acontecer.

Mas às vezes algo passa despercebido. Então, caso aconteça, você tem até 90 dias pra fazer essa reclamação.

Agora, caso esse vício seja oculto, ou seja, se estiver em algum lugar que não é constantemente verificado e precisa de tempo para que seja visto, são mais 90 dias de direito à reclamação a partir da data em que o proprietário tomou conhecimento.

Então fique sossegado: se você tomou as providências logo no início do problema, dificilmente sairá desfavorecido.

Se ficou alguma dúvida ou sugestão, coloque nos comentários e siga-nos nas redes sociais para mais conteúdos como esse.

Comprou um imóvel da construtora e está com problemas? Conheça seus direitos

Monteiro & Valente - Advogados Associados - Comprou um imóvel da construtora e está com problemas? Conheça seus direitos

Todo negócio imobiliário oferece riscos para quem vende e para quem compra. Quase sempre, o risco para quem vende acaba quando o valor negociado é depositado na conta corrente. Mas, para quem compra, mesmo após pago o preço e registrada a escritura ou contrato no cartório de Registro de Imóveis, ainda pode haver problemas.

Por isso, a necessidade de buscar sempre ajuda profissional ao adquirir ou vender um imóvel. O comprador é amparado pelo código de defesa do consumidor. Segundo o artigo 46 da CDC: “Os contratos que regulam as relações de consumo não obrigarão os consumidores, se não lhes for dada a oportunidade de tomar conhecimento prévio de seu conteúdo, ou se os respectivos instrumentos forem redigidos de modo a dificultar a compreensão de seu sentido e alcance.” Por isso, é preciso atenção ao receber o imóvel no momento da entrega.

“Ao entrar no imóvel é preciso fazer uma vistoria. Caso haja algum problema, o consumidor tem até 90 dias para fazer a reclamação. Se o problema estiver oculto, só apareça com o tempo, ele terá mais 90 dias, a partir da data que o consumidor tomou conhecimento do problema”, explica o advogado e sócio da Monteiro e Valente, Dr. Mark William Monteiro.

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